TAŞINMAZ MÜLKİYETİ VE SAHİPSİZ TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN ASLEN KAZANILMASI
TAŞINMAZ MÜLKİYETİ VE SAHİPSİZ TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN ASLEN KAZANILMASI
TAŞINMAZ MÜLKİYETİ
Mülkiyet hakkı Anayasamızın 35.maddesi ile güvence altına alınmıştır. Türk Medeni Kanunu’nun 704. Maddesi uyarınca taşınmaz mülkiyetinin konusunu: Araziler, Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ve Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümlerden oluşmaktadır.
Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. Bununla birlikte miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Bir taşınmazın mülkiyetini işgal, miras, kamulaştırma, cebrî icra veya mahkeme kararına dayanarak kazanan kişi tescili doğrudan doğruya yaptırabilir. Ancak, mülkiyetin bu şekilde kazanılmış olması halinde de malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi için mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olması gerekli ve zorunludur.
TMK MADDE 706 uyarınca: Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş olmalarına bağlıdır. Taşınmaz satışı veya bağışı gibi bu sözleşmelerin tapu memuru huzurunda yapılmış olması gerekir. Aksi taktirde geçersizdir. Ancak sözleşmenin noter huzurunda düzenlenmiş olması halinde taşınmaz satış vaadi veya taşınmaz bağış vaadi olarak ayakta tutulabilmesi mümkündür. Ancak, taşınmaz satış/bağış vaadi sözleşmesi ayni hak doğurmaz. Mülkiyetin tescilini isteme konusunda sadece malike karşı ileri sürülebilir kişisel hak sağlar, bu hakka dayanılarak hâkimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini istemek mümkündür.
MÜLKİYETİN DİĞER YOLLARLA KAZANILMASI
İşgal
Tapu kütüğüne kayıtlı bir taşınmazın tapu kaydı, malikin istemiyle terkin edilmiş ise bu taşınmazın mülkiyeti işgal yoluyla kazanılabilir. Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar üzerinde, işgal yoluyla mülkiyet kazanılabilmesi söz konusu olamaz.
Yeni Arazi Oluşması
Birikme, dolma, toprak kayması veya kamuya ait suların yatağında ya da seviyesinde değişme gibi sebeplerle sahipsiz yerlerde yeniden oluşan yararlanmaya elverişli arazi Devlete ait olur. Devlet, bu araziyi kamusal bir sakınca bulunmadığı takdirde öncelikle arazisi kayba uğrayana veya bitişik arazi malikine devredebilir. Toprak parçalarının kendi arazisinden koptuğunu ispat eden malik, bunları, durumu öğrendiği tarihten başlayarak bir ve her hâlde oluşumun gerçekleştiği tarihten başlayarak on yıl içinde geri alabilir.
Kural olarak arazi kayması sınır değişikliğini gerektirmez. Arazi kayması sebebiyle bir taşınmazdan diğerine geçmiş olan arazi parçaları ve diğer cisimler hakkında sürüklenen şeylere ve karışmaya ilişkin hükümler uygulanır. Ancak, arazi kaymasının sınır değişikliğine yol açmayacağı ilkesi, yetkili makamlarca heyelân bölgesi olduğu belirlenen yörelerde uygulanmaz. Sınır, arazi kayması sebebiyle gerçeği yansıtmıyorsa; ilgili taşınmaz maliki, sınırın yeniden belirlenmesini isteyebilir.
TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KAZANDIRICI ZAMANAŞIMI YOLU İLE KAZANILMASI
Taşınmaz mülkiyetinin zamanaşımı ile kazanılmasının iki yolu vardır. Bunlardan birincisi TMK MADDE 712 de düzenlenen olağan zamanaşımı ile kazanma iken ikincisi Kanunun 713. Maddesinde düzenlenen olağanüstü zamanaşımıdır. Taşınmaz mülkiyetinin kazandırıcı zamanaşımı yoluyla kazanılmasında kişi gerçekte maliki olmadığı bir taşınmazın mülkiyetini aslen kazanabilmektedir.
Olağan Zamanaşımı
Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyi niyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.
Bir taşınmaz mülkiyetinin olağan zamanaşımı ile kazanılabilmesi için;
- Tapuya kayıtlı olmalıdır
- Kamu malı niteliğinde olmamalıdır.
- Taşınmaz tapu kaydında, mülkiyeti kazanacak kişinin adına yolsuz tescil bulunmalıdır.
Yolsuz tescil ile tapuda malik gözüken kişinin bu taşınmaz üzerinde 10 yıl süren zilyetliği bulunmalıdır. Bu zilyetlik, davasız ve aralıksız 10 yıl sürmeli ve adına yolsuz tescil bulunan kişi iyi niyetli olmalıdır. Bu 10 yıllık zamanaşımı süresi tamamlanınca yolsuz tescil düzelir ve kişi taşınmaz mülkiyetini kazanır.
Olağanüstü Zamanaşımı
TMK madde 713 uyarınca: Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce ölmüş ya da hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu
kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.
Bir taşınmazın olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılabilmesi için;
- Tapusuz veya tapuda kime ait olduğu anlaşılamayan bir taşınmaz olmalıdır.
- Kamu malı niteliğinde olmamalıdır.
- Zilyetliğin; malik sıfatıyla, davasız ve aralıksız 20 yıl sürdürmesi gerekir.
- Tescil başvurusunda mahkemenin gazetede vereceği son ilandan itibaren 3 ay içinde kimse itiraz etmemelidir.
Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır. Davanın konusu, mahkemece gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilân olunur. Son ilândan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa hâkim, koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olan mülkiyetin tescile karar verir. Böyle bir durumda sahipsiz olan bir taşınmaz aslen kazanılmış olur.
İmar ve İhya ile Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması
Kadastro Kanunu’nun 14. Maddesine göre: Tapuda kayıtlı olmayan ve aynı çalışma alanı içinde bulunan ve toplam yüzölçümü sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüme kadar olan bir veya birden fazla taşınmaz mal, çekişmesiz ve aralıksız en az yirmi yıldan beri malik sıfatıyla zilyetliğini belgelerle veya bilirkişi veyahut tanık beyanlarıyla ispat eden zilyedi adına tespit edilir.
Orman sayılmayan Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan ve kamu hizmetine tahsis edilmeyen araziden, masraf ve emek sarfı ile imar ve ihya edilerek tarıma elverişli hale getirilen taşınmaz mallar yukarıda belirtilen şartlar da mevcut ise imar ve ihya edenler veya halefleri adına, aksi takdirde hazine adına tespit edilir.
Sahipsiz Yerler İle Yararı Kamuya Ait Malların Durumu
Sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait mallar, Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır.
Aksi ispatlanmadıkça, yararı kamuya ait sular ile kayalar, tepeler, dağlar, buzullar gibi tarıma elverişli olmayan yerler ve bunlardan çıkan kaynaklar, kimsenin mülkiyetinde değildir ve hiçbir şekilde özel mülkiyete konu olamaz. Bu nedenle kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyetin iktisabına konu edilemeyeceği gibi işgali halinde fuzuli şagil durumuna düşülerek ecrimisil borçlusu olunacağını önemle hatırlatırız.
SON NOT.1: MAKALEDE BELİRTİLEN VE DİĞER HUKUKİ KONULU SORUNLARINIZDA BİLGİ EDİNEBİLMEK İÇİN SAYFAMIZDA YER ALAN "AVUKATA SOR" BÖLÜMÜNDEN SORULARINIZI SORABİLİRSİNİZ.
SON NOT.2: MAKALEMİZİN FAYDALI OLMASINI TEMENNİ EDERİZ. İŞ VE İŞLEMLERİNİZE ÖZEL DURUMLARIN OLABİLECEĞİNİ UNUTMAYINIZ. BU UĞURDA HAK VE ZAMAN KAYBINA UĞRAMAMANIZ İÇİN MUTLAKA AVUKATINIZA DANIŞMANIZI TAVSİYE EDERİZ.
Saygılarımızla,
GÜNEY HUKUK BÜROSU
Av.Ebru ŞAHİN
