MÜLKİYETİN KAZANILMASI HALLERİ

GİRİŞ

Mülkiyetin kazanılması halleri Türk Medeni Kanun uyarınca ayrıma tabi tutulmuştur. Bu ayrım uyarınca; mülkiyetin kazanılması halleri taşır ve taşınmaza göre farklılık göstermektedir. Taşınır mülkiyetinin kazanılması devren kazanma ve aslen kazanma olmak üzere ikiye ayrılır. Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması ise, aslen ve devren kazanma dışında tescille kazanma ve tescilden önce kazanma olmak üzere ayrımlara tabi tutulmuştur. Yapmış olduğumuz bu girişten sonra öncelikle taşınır ve taşınmaz kavramlarını açıklamamız gerekmektedir.

Taşınır mülkiyetinin konusu TMK madde 762’de belirtilmiştir. Buna göre; nitelikleri itibarıyla taşınabilen maddi şeyler ile edinmeye elverişli olan ve taşınmaz mülkiyetinin kapsamına girmeyen doğal güçler –elektrik, doğalgaz vs. gibi- taşınır mülkiyetinin konusunu oluşturmaktadır.

Taşınmaz mülkiyetinin konusu ise TMK madde 704’te belirtilmiştir. Buna göre; arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler taşınmaz mülkiyetinin konusunu oluşturur.

TAŞINIR MÜLKİYETİNİN KAZANILMASI

I. Devren Kazanma

Mülkiyetin, bir kişiden diğerine geçtiği hallere devren kazanma denir.

a. Zilyetliğin Devri ile Mülkiyetin Kazanılması

Taşınır mülkiyeti kural olarak zilyetliğin devri yoluyla kazanılır.(TMK m. 763/1) Taşınır mülkiyetinin zilyetliğin devri yoluyla karşı tarafa geçirilebilmesi için zilyetliği devreden kişinin tasarruf yetkisi bulunmalıdır.

b. Zilyetlik Devredilmeden Mülkiyetin Kazanılması

Taşınır mülkiyetinin devri için kural olarak zilyetliğin devredilmesi gerekmek ile birlikte bazı durumlarda zilyetlik devredilmeden de mülkiyet kazanılabilir. Miras, şirketlerin birleşmesi gibi küllü halefiyet hallerinde zilyetlik devredilmeden mülkiyet kazanılmış olur.

c. Hükmen Teslim Yoluyla Mülkiyetin Kazanılması

TMK madde 766 uyarınca, ‘’Bir taşınırın mülkiyetini nakleden kimse özel bir hukukî ilişkiye dayanarak o şeyin zilyetliğini korursa, mülkiyet teslimsiz geçmiş olur. Ancak, bu işlem üçüncü kişileri zarara sokmak veya taşınır rehni kurallarından kurtulmak için yapılmışsa, mülkiyetin nakli sonuç doğurmaz.’’

Hükmen teslim; önceki zilyedin özel bir hukuki ilişki çerçevesinde, devredilen şeyi kendi himayesinde tutmaya devam ederek devalana dolaylı bir zilyetlik tanıması haline denmektedir.

Burada dikkat edilmesi gereken nokta; 3. kişileri zarara sokmak kastıyla hükmen teslim yapılması halinde mülkiyetin kazanımı gerçekleşmeyeceği hususudur. Ve yine aynı şekilde; taşınır rehni kurallarından kurtulmak için hükmen teslim yapılması halinde de mülkiyetin kazanımı gerçekleşmeyecektir.

d. Mülkiyeti Saklı Tutma Kaydıyla Satış

Mülkiyeti saklı tutma kaydıyla satış, satış konusu taşınır malın alıcıya teslime edilmesine rağmen mülkiyetin, ancak bedelin tamamen ödenmesi halinde geçeceğinin ve bedel tamamen ödenene kadar mülkiyetin satıcıda kalacağı koşulunun kararlaştırıldığı satışlardır.

Mülkiyeti saklı tutma sözleşmesi, asıl sözleşmeye bağlı bir yan sözleşmedir. Kanun, mülkiyeti saklı tutma kaydıyla satış sözleşmesinin geçerlilik koşulu olarak resmi şekilde yapılmasını öngörmüştür. Resmi şekil noter marifetiyle gerçekleştirilir. Ek olarak; devralanın yerleşim yeri noterliğinde özel sicile tescil ettirilmesi gerekmektedir.

Mülkiyeti saklı tutularak alıcıya teslim edilmiş taşınır üzerinde alıcı, mülkiyeti kazanana dek emin sıfatıyla zilyet sayılır. Çünkü malik, alıcının satış parasını ödememesi durumunda eşyayı kendisine iade edeceğine güvenmiştir ve eşyayı alıcıya kendi özgür iradesiyle teslim etmiştir. Bu halde mülkiyet alıcıya ancak ve ancak satış parası tamamen ödendikten sonra geçecektir.

II. Aslen Kazanma

Aslen kazanma; bir taşınırın mülkiyetinin bir başkasının mülkiyet hakkına ya da iradesine dayanmadan kazanılması halidir. Aslen kazanmada böyle bir hak daha önce mevcut değildir. Aslen kazanma birçok şekilde karşımıza çıkabilir. Bunlar; Sahiplenme(İhraz), İşleme, Malların Karışması/Birleşmesi, Eşyanın Bulunması (Lukata), Define ve Kazandırıcı Zamanaşımı halleridir. Sayılan haller aşağıda incelenmiştir;

a. Sahiplenme (İhraz)

Sahiplenme ya da diğer adıyla ihraz; sahipsiz bir taşınırı maliki olma iradesiyle zilyetliğine geçiren kişinin artık o eşyanın maliki olması halidir. Sahipsiz bir taşınırın kazanımına ihraz denirken, buna taşınmazlarda işgal denilmektedir. İhraz yoluyla kazanımda iki önemli nokta; malın sahipsiz olması ve bu sahipsiz malın maliki olma iradesiyle zilyetlik kurulmasıdır.

b. İşleme

Bir başkasına ait şeyin işlenmesi ve başka bir forma sokulması halinde eğer emeğin değeri işlenen şeyin değerinden fazla ise o şey işleyenin, aksi halde ise malikin olur.

İşleyenin iyiniyetli olmaması halinde; emeğin değeri işlenen şeyin değerinden fazla olsa bile yeni şey malike bırakılabilir.

Tazminat ve sebepsiz zenginleşmeden doğan istem hakları saklıdır.

c. Karışma/Birleşme

Birden fazla kişinin taşınır mallarının, önemli bir zarara uğratılmadan ya da aşırı bir emek ve para harcanmadan ayrılamayacak şekilde birbirleri ile birleşmiş ya da karışmış olması halinde yeni şey üzerinde kendi taşınırlarının birleşme/karışma zamanındaki değerleri oranında kişiler paylı mülkiyete sahip olurlar.

Ancak karışma/birleşme sonucu mallardan biri diğerinin bütünleyici parçası halinde gelmişse meydana gelen birleşim ana parçanın mülkiyetine sahip olan kişiye ait olur.

Tazminat ve sebepsiz zenginleşmeden doğan istem hakları saklıdır.

d. Bulunmuş Eşya (Lukata)

Bulunmuş eşya ile sahiplenme yoluyla kazanım birbirlerine her ne kadar çok benzeyen kavramlar olsa da içerik itibarıyla tamamen farklıdır. Sahiplenme yoluyla mülkiyet kazanımı için yukarıda da belirtmiş olduğumuz üzere sahipsiz bir mal mevcut olmalıdır. Ancak bulunmuş eşya (lukata) yoluyla kazanım için tam aksine malın sahipsiz bir mal olmaması gerekmektedir. Bu yolla kazanım için; o şeyin son zilyedi aslında zilyetlik iradesini terk etme niyeti olmaksızın o şeyi kaybetmiş bulunmalıdır.

Taşınırı bulan kişi, o şeyin sahibini araştırmak veya ilgili kamu otoritelerine bildirmek şartıyla 5 yıl içerisinde bulunan şeyin malikinin bilinemediği durumda mülkiyet hakkını kazanır.

Eğer o şeyin sahibi 5 yıl içerisinde öğrenilirse bulan tarafından mülkiyet hakkı kazanılamaz. Ancak; bulunan şey malikine geri verilerek bulan kimse yaptığı giderlerin ödenmesini ve uygun bir ödül verilmesini isteyebilir.

Kaybedilmiş şey oturulan bir evde veya işyerinde ya da kamu hizmeti görülen yerde bulunmuşsa; o yerin sahibi, kiracı veya kurum, o şeyi bulan sayılır. Ancak bunlar ödül isteyemezler.

e. Define

Bulunan şey çok eski zamanlarda gömülmüş ya da saklanmış bir şey ise halin icabına göre de sahipsiz olduğu anlaşılıyorsa onun üzerinde define hükümleri uyarınca mülkiyet hakkı kazanılabilir.

Define, içinde bulunduğu taşınır ya da taşınmazın malikine ait olur.

Bilimsel değer taşıyan eşyaya ilişkin hükümler saklı kalmak üzere define, içinde bulunduğu taşınmaz veya taşınır malın malikinin olur. Bu hükümle aslında Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu’na atıfta bulunulmuştur.

Defineyi bulan kimse, değerinin yarısını aşmamak üzere uygun bir ödül isteyebilecektir.

f. Kazandırıcı Zamanaşımı

TMK m. 777’de kazandırıcı zamanaşımı yoluyla taşınır malın kazanımı düzenlenmiştir. Bu şekilde kazanım için 2 koşul öngörülmüştür. İlki; başkasının mülkiyetinde olan bir taşınır mal üzerinde malik sıfatıyla ve iyiniyetle zilyetlik kurulmuş olmalıdır. İkinci koşul ise; zilyetliğin 5 yıl boyunca davasız ve aralıksız devam etmiş olmasıdır. Bu haller gerçekleştiğinde taşınır mülkiyeti kazanılmış olur.

Kamuya ait taşınır malların kazandırıcı zamanaşımı ile iktisabı mümkün değildir.

Zilyetliğin irade dışı kaybedilmesi halinde zilyet, bir yıl içinde eşyayı ele geçirir veya açacağı bir dava yoluyla onu yeniden elde ederse kazandırıcı zamanaşımı kesilmiş olmaz.

TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KAZANILMASI

Kural olarak; taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tecille olur. Ancak TMK madde 705/5 düzenlemesi ile; tescilden önce kazanma halleri de belirtilmiştir. Bu madde uyarınca; Miras, Mahkeme Kararı, Cebri İcra, İşgal, Kamulaştırma ve kanunda öngörülen diğer hallerde taşınmaz mülkiyetinin tescilden önce kazanımı mümkündür. Ek olarak taşınmaz mülkiyetinin olağan ve olağanüstü zamanaşımı ile de kazanımı mümkündür. Yazımızda tüm bu kazanım halleri incelenecektir.

I. Tescil ile Kazanma

Daha önce de belirtmiş olduğumuz üzere taşınmaz mülkiyetinin tescille kazanılması kuraldır. Tescilin yapılabilmesi için bazı şartlar gerekmektedir. Bunlar: tescil için talepte bulunulması ve talepte bulunan kişinin taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisini ve tescil sebebini belgelendirebilmesidir. Mülkiyetin kazanılması için geçerli bir sebebin olmaması halinde tescil, yolsuz tescil olur. Geçerli sebebe örnek olarak; satış sözleşmesi, önalım hakkı verilebilir.

Tescil ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasında kanun şekil şartı öngörmüştür. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler resmi şekilde düzenlenmelidir. Resmi şekil ile anlatılmak istenen ise; taşınmaz mülkiyeti ile ilgili işlemlerin tapuda gerçekleştirilmesidir. Bu şartlara uyulmadan yapılan sözleşme geçersizdir. Dolayısıyla tescil sebebi de geçersizdir ve bu durum tescilin yolsuz olması sonucunu doğuracaktır. Yolsuz tescile karşı satıcı, tapudaki kaydın düzeltilmesini dava edebilir. Tescil yapılmamış ancak zilyetlik devredilmiş ise, malik el atmanın önlenmesi davası açabilecektir.

II. Tescilden Önce Kazanma

Tescil ile kazanım kural olduğu için tescilden önce taşınmazın kazanımı istisnadır. Kanunda sayılan bu hallerde taşınmaz mülkiyeti tescilden önce kazanılmıştır. Ancak tescil işlemi yapılmaksızın tasarrufta bulunulamayacaktır. Örneğin; mülkiyet başkasına devredilemeyecek, taşınmaz üzerinde irtifak ve rehin kurulamayacaktır.

Taşınmazın tescilden önce kazanıldığı hallerde, tapu kütüğüne yapılan tescil kurucu değil sadece açıklayıcı nitelik taşıyacaktır.

a. Miras

TMK madde 599 uyarınca; mirasçılar, miras bırakanın ölümü ile mirası bir bütün olarak, kanun gereğince kazanırlar. Yasal mirasçılara ek olarak atanmış mirasçılar için de bu hüküm geçerlidir.

Miras bırakanın ölümü ile birlikte başkaca bir işlem yapmaya gerek kalmadan terekedeki taşınmazların mülkiyeti mirasçılara ait olur. Bu aidiyet sonucu tapuda yapılacak tescil kurucu değil açıklayıcı nitelik taşıyacaktır.

b. Mahkeme Kararı

Mülkiyetin tescilden önce kazanılması hallerinden bir diğeri mahkeme karar ile kazanımdır. Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukuki sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda hakka sahip olan kişinin mahkemeden bu yönde bir karar isteme imkanı vardır. Tasarruf yetkisine sahip malik tescil bildiriminde bulunmuyorsa ve bundan kaçınmak için de bir sebebi yoksa hakimin vereceği karar ile tescilsiz mülkiyet kazanılmış olur. Hakimin vereceği karar yenilik doğurucu karar niteliğindedir.

c. Cebri İcra

Cebri icra da taşınmazların tescilsiz kazanım hallerinden bir diğeridir. Rehnedilmiş olan, haczedilen veya iflas masasına dahil olan taşınmazın paraya çevrilmesi halinde alıcı, mülkiyeti tescilden önce kazanır.

d. İşgal

İşgal yoluyla da bir taşınmazın tescilsiz kazanımı mümkündür. Bu şekilde bir kazanım olması için bir kimsenin maliki olmadığı bir taşınmazda malik olma arzusu ile zilyetlik kurması gerekmektedir.

Ve tabi ki işgal yolu ile mülkiyetin kazanılabilmesi için TMK uyarınca bir taşınmaz söz konusu olmalıdır. Taşınmaz sayılan bağımsız ve sürekli nitelikteki hakların işgale konu olması mümkün değildir. İşgal ile mülkiyetin kazanılması; taşınmaz üzerinde sınırlı hak sahipleri varsa onların haklarını etkilemeyecektir.

Bazı istisnai hallerde, sahipsiz taşınmazların işgal yoluyla tescilsiz kazanımı mümkündür. Bu kazanımın kazandırıcı zamanaşımından farkı işgal yoluyla kazanımda belli bir süre zilyet olma şartı aranmamasıdır.

Taşınmazların işgali; tapulu taşınmazların işgali ve tapusuz taşınmazların işgali olmak üzere ayrıma tabi tutulmuştur. Tapulu taşınmazların işgali ancak tapu kaydının malikin istemi ile terkin edilmiş olmasına bağlıdır. Önemle vurgulamamız gerekir ki; buradaki terkinin terk sebebi ile yapılması gerekmektedir. Aksi halde, işgal değil olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı söz konusu olacaktır.

TMK m. 707 uyarınca tapuya kayıtlı olmayan taşınmazların işgal yoluyla mülkiyetinin kazanılamayacağı hüküm altına alınmıştır.

e. Kamulaştırma

Kamulaştırma, idarelerin yüklendikleri kamu hizmetlerini yerine getirmek için taşınmaz edinmeye gerek duyduklarında gerçek kişiler ile özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmazlara kamu yararı nedeniyle, bedel ödeyerek el koymasıdır. Kamulaştırmanın konusu, özel mülkiyette bulunan bir taşınmaz üzerindeki özel mülkiyetin sona erdirilip taşınmazın idareye geçmesidir.

Kamulaştırma halinde idare; taşınmaz mülkiyeti tescilden önce kazanılmaktadır. Yapılacak tescil ise yalnızca açıklayıcı nitelik taşıyacaktır. Burada mülkiyetin idareye, tescil kararı ile birlikte geçecektir.

f. Yeni Arazi Oluşumu

Özel mülkiyete tabi olmayan sahipsiz yerlerde arazinin kayması veya kamuya ait suların yatağında ya da seviyesinde değişme nedeni ile oluşan ve yararlanmaya elverişli olan araziler Devlet tarafından tescilsiz kazanılmış olur.

Bu yolla tescilsiz taşınmaz kazanımı yalnızca devlete tanınmış bir yoldur. Bu yolla kazanım için şartları sıralamak gerekirse; doğal yolla ya da insan emeği sonucunda yeni bir arazi oluşmalı, yeni oluşan arazi sahipsiz bir yerde oluşmalı, yeni oluşan arazinin toprağı da sahipsiz bir yerden gelmiş olmalı ve son olarak yeni oluşan arazi yararlanmaya elverişli olmalıdır. Tüm bu şartların kümülatif şekilde gerçekleşmesi ile Devlet mülkiyet hakkını kazanır.

Yeni arazi sahipsiz bir yerde oluşmamış özel bir mülkiyette oluşmuş ise; bütünleyici parçalara ilişkin TMK m. 684 hükmü ile arazi kaymasına ilişkin TMK m.709 hükmü uygulanır.

g. Ticaret Ortaklıklarının Birleşmesi

Taşınmaz mülkiyetinin tescilsiz iktisap hallerinden bir diğeri de ticaret ortaklıklarının birleşmesi halidir. Ticaret ortaklıklarının birleşmesi hali, Ticaret Kanununda düzenlenmiştir. Ortaklıkların birleşmesi sebebiyle külli halefiyet yoluyla intikal gerçekleşecektir. Eski ortaklığın taşınmazlarının mülkiyetini yeni ortaklığın tescilden önce kazanması söz konusu olacaktır. Yine burada da tescil yalnızca açıklayıcı niteliktedir.

III. Kazandırıcı Zamanaşımı ile Kazanma

Taşınmazların kazandırıcı zamanaşımı ile kazanım halleri ikiye ayrılmaktadır. Bunlar: olağan kazandırıcı zamanaşımı ile kazanım ve olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ile kazanımdır. Bu yolla kazanımlar aşağıda mercek altına alınacaktır.

a. Olağan Zamanaşımı ile Kazanma

Olağan zamanaşımı ile kazanımda, geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğünde malik olarak yazılan kişi taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız 10 yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürmesi halinde o taşınmazın mülkiyetini kazanacağı öngörülmüştür.

Burada kişi hukuki bir sebep olmaksızın tapu kütüğünde malik gözükmektedir ancak gerçekten mülkiyet hakkına sahip değildir. Yalnızca bazı belirtilen şartların gerçekleşmesi ile mülkiyet hakkını kazanabilecektir.

Olağan zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanımı için şartları sıralamak gerekirse; tapu kütüğünde yapılmış geçerli olmayan bir tescil bulunmalı, tapuda yapılan yolsuz tescilin davasız ve aralıksız 10 yıl sürmeli, tapuya kayıtlı taşınmaz üzerindeki zilyetliğin malik sıfatıyla sürmesi, malik sıfatıyla zilyetliğin iyiniyetli olarak sürdürülmesi gerekmektedir.

Kazanımdan sonra yapılacak tescil, sanki baştan beri geçerli bir kayıt haline gelecektir. Anılan 10 yıllık süre geçtikten sonra tescil yolsuz olmaktan çıkar ve mülkiyet hakkı kazanılmış olur.

b. Olağanüstü Zamanaşımı ile Kazanma

Olağanüstü zamanaşımı ile kazanma, tapu kütüğüne kayıtlı olmayan bir taşınmaz olması gereklidir. Tapu kütüğüne kayıtlı olmayan bir taşınmazın, davasız ve aralıksız 20 yıl süre ile malik sıfatıyla zilyetliği sürdürürse o taşınmazın maliki olunur.

Diğer bir deyişle; mülkiyetin olağanüstü zamanaşımı ile zamanaşımı ile kazanılmasında taşınmazın kaydının tapu kütüğüne yapılmış olmaması veya tapu kütüğüne bakıldığında malikin kim olduğunun anlaşılamaması veya malikin 20 yıl önce ölmüş olması veya hakkında gaiplik kararı olan kimse adına kayıtlı olması gerekmektedir. Taşınmaz malikinin kim olduğunun bilinmemesi şartını tapu kütüğüne kayıtlı olmayan taşınmazların zaten sağladığı kabul edilir.

Bu yolla mülkiyet kazanımı için vurgulamak gerekir ki; taşınmazın özel mülkiyete konu olması gerekmektedir. Kamuya ait bir taşınmazın zamanaşımı ile kazanılması mümkün değildir.

Bu şartlara ek olarak; kişi mahkemeye kendi adına tescil yapılması için başvurduğunda mahkeme, gazeteyle 1 defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az 3 defa ilan eder. Son ilandan itibaren 3 ay içerisinde herhangi bir itirazın gelmemesi gerekmektedir. Ancak bu şartların sağlanması durumunda taşınmazın mülkiyeti olağanüstü zamanaşımı ile kazanılır. 3 ay içerisinde itiraz olur ve itiraz eden itirazını ispatlarsa mülkiyet kazanılamaz.

Kazanma için bu koşulların hepsinin kümülatif bir şekilde gerçekleşmesi zorunludur. Bu koşullardan birinin bulunmaması halinde dava reddedilir.

SON NOT.1: MAKALEDE BELİRTİLEN VE DİĞER HUKUKİ KONULU SORUNLARINIZDA BİLGİ EDİNEBİLMEK İÇİN SAYFAMIZDA VEREN ALAN "AVUKATA SOR" BÖLÜMÜNDEN SORULARINIZI SORABİLİRSİNİZ.

SON NOT.2: MAKALEMİZİN FAYDALI OLMASINI TEMENNİ EDERİZ. İŞ VE İŞLEMLERİNİZE ÖZEL DURUMLARIN OLABİLECEĞİNİ UNUTMAYINIZ. BU UĞURDA HAK VE ZAMAN KAYBINA UĞRAMAMANIZ İÇİN MUTLAKA AVUKATINIZA DANIŞMANIZI TAVSİYE EDERİZ.

AV. Didem GÜREM

Saygılarımızla,

GÜNEY HUKUK BÜROSU