KİRA SÖZLEŞMESİ ÇERÇEVESİNDE KİRAYA VERENİN KİRACIYI TAHLİYE SEBEPLERİ

Kira Sözleşmesi: Türk Borçlar Kanunun “Tanımı” başlıklı 299. maddesi zaten kira sözleşmesinin tanımını bizim için yapmaktadır. Buna göre “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” Bu maddeden anlaşıldığı üzere bir kira sözleşmesinden söz edebilmek için kiracı ve kiraya veren olarak iki taraftan söz ediliyor olması gerekir. Taraflar birden fazla olabilmekle birlikte temelde bir şeyi kullanma ve ondan yararlanma hakkını kiracıya bırakan bir kiraya veren ve bu kullanma ve yararlanma karşılığında kiraya verene bir bedel ödemeyi üstlenen kiracı bulunmalıdır. Bu tarafların iradeleri, objektif ve zorunlu unsurlar üzerinde uyuştuğunda ise sözleşme kurulmuş olacaktır.

Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi: Kira sözleşmeleri kendiliğinden sona erebilecekleri gibi tarafların iradeleri doğrultusunda da sona erebilecektir. Bunun için kiraya verenin ve kiracının sözleşmeyi sona erdirebilecekleri sebepler birbirlerinden farklılık gösterir. Burada sırasıyla genel kira sözleşmesi hükümlerine göre daha sonra ise konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerine göre en son da ürün kirasına göre sadece kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirebileceği ve kiracıyı tahliye edebileceği sebepler incelenecektir.

A)KİRA SÖZLEŞMELERİNİN GENEL HÜKÜMLERİNE GÖRE KİRAYA VERENİN SÖZLEŞMEYİ SONLANDIRMA SEBEPLERİ

1.Kiracının Kira Bedelini Ödememesi veya Özen Yükümlülüğüne Aykırı Davranması Nedeniyle Fesih: Sözleşmenin tarafı olan kiracının yukarıda bahsedildiği üzere kullandığı veya yararlandığı şey için bir bedel ödemesi gerekmektedir. Bu bedeli ödememesi veya kullandığı şeyi özenli bir şekilde kullanmaması durumlarında ise kiraya veren bu sözleşmeyi sona erdirebilecektir. TBK m.315 kiracının temerrüdünü düzenlemektedir ve bu maddeye göre kiracının sözleşmede kararlaştırılan karşılığı veya yan giderleri ödemeyi ihmal ederse bu durumda kiraya veren yazılı bir şekilde bir ihtar göndererek kiracıya bir süre vermek suretiyle bu süre zarfında da borcunu ifa etmemesi durumunda sözleşmeyi feshedebileceğini bildirebilir. Ancak bu bildirim bazı şartları sağladığı, bazı unsurları içerdiği takdirde daha sonrasında sözleşme feshedilebilecektir. Bu bildirimin içermesi gereken unsurlar şunlardır: Hangi kira bedelinin istendiği, ödenmeyen kira bedelinin hangi aya ilişkin olduğu, kira bedelinin miktarı -doğru şekilde yazılmış olmalı-, verilen ödeme süresi, fesih tehdidi. İhtarın tebliğinden sonraki gün başlayacak söz konusu süre ise konut ve çatılı iş yeri kiralarında 30 gün, geri kalan sözleşmelerde 10 günden az olamaz.

TBK 316. maddeye göre ise kiracı kullandığı şeyi özenle kullanmalı ve çevresine onunla beraber yaşayanlar veya komşuları varsa onlara gereken saygıyı göstermelidir. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda kiraya veren konut ve çatılı iş yeri kiraları için yine 30 gün süre vererek bu aykırılığın giderilmemesi halinde sözleşmeyi feshedebileceğini ihtar eder. Konut ve çatılı iş yeri niteliği olmayan kiralananlarda bu süre yoktur ve kiraya veren önceden bildirimde bulunmaksızın yazılı bir şekilde sözleşmeyi derhal feshedebilecektir. Kiracının kasten ağır zararı veya çevresini ağır bir şekilde rahatsız ediyor olması söz konusuysa konut ve çatılı iş yeri kiralarında da bu 30 günlük süreyi vermesi aranmadan sözleşme derhal feshedilebilecektir.

2. Kiracının İflası Nedeniyle Fesih: Kiracı iflas ederse bu durumda kiraya veren, daha sonra muaccel olacak kira bedelleri için kiracıdan bir güvence isteyebilir. Kiraya veren bu güvenceyi kiracıya makul bir süre tanıyarak ve yazılı bir şekilde talep etmelidir. Bu güvencenin gösterilememesi durumunda kiraya veren başka bir bildirim süresine uymaksızın sözleşmeyi feshedebilecektir.

3.Kira Sözleşmesini Çekilmez Hale Getiren Önemli Sebeplerin Varlığı: TBK m.331 uyarınca tarafların her ikisi için de geçerli olmak üzere eğer ki kira sözleşmesi taraf için önemli bir sebepten dolayı çekilemez hale geldiyse bu durumda o taraf sözleşmeyi yasal fesih bildirimine uyarak feshedebilecektir.

4. Süreli Sözleşmelerde Sürenin Dolması: TBK m.327’ye göre açık veya örtülü bir şekilde belirlenen bir süre varsa, bu sürenin dolmasıyla birlikte sözleşme sona erer. Aynı maddenin ikinci fıkrasına göre ise taraflar hiçbir şey söylemeden sözleşmenin ifasına devam ederlerse bu durumda sözleşme belirsiz süreli sözleşmeye döner. Eğer kiraya veren, sürenin dolması yani sözleşmenin sona ermesiyle birlikte bu sözleşmenin belirsiz süreli sözleşmeye dönüşmesini istemiyorsa bu durumda kiracıdan kiralananı iade etmesini isteyebilir, kiracının bunu yerine getirmemesi durumunda ise icrai işlemlere başvurabilir.

5. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Fesih: TBK m.328/1/c.1’e göre “Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir.” Bu maddenin ikinci fıkrasına göre ise eğer ki yasal veya sözleşmesel fesih bildirim süresi geçtikten sonra bildirim yapılmışsa bu durumda bu bildirim bir sonraki bildirim dönemi için yapılmış sayılır ve etki doğurur. Yasal fesih bildirim süreleri taşınır kiraları ve taşınmaz veya taşınır yapı kiraları için ayrı ayrı belirlenmiştir.

Taşınmaz ve taşınır yapı kiraları için öncelikle kira dönemine ait yerel bir adetin olup olmadığına bakmak gerekecektir. Eğer buna ilişkin bir adet yoksa bu durumda kira dönemi 6 ay kabul edilerek bu 6 aylık dönemin sonundan en az 3 ay önce bildirim yapılması gerekecektir. (TBK m.329)

Taşınırlar için ise 3 gün önceden yapılacak bir bildirim yeterli olacaktır. Ancak m.330/2’ye göre “Kiraya verenin meslekî faaliyeti gereği kiraya verdiği ve kiracının da özel kullanımına yarayan taşınır bir malın kiracısı, kira sözleşmesini, üç aylık kira dönemi sonu için en az bir ay önceden yapacağı bir fesih bildirimiyle sona erdirebilir. Bu durumda kiraya verenin, zararının giderilmesini isteme hakkı yoktur.” Bu fıkra, ilk fıkraya istisna teşkil eder.

B)KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ ÇATILI İŞ YERLERİNİN KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KİRAYA VERENİN KİRA SÖZLEŞMESİNİ SONLANDIRMA SEBEPLERİ

Buraya başlamadan önce belirtmek gerekir ki; konut ve çatılı iş yeri kiralarının sona ermesine ilişkin hükümler her ne kadar TBK m.347 vd. maddelerinde düzenleniyor olsa da bu maddelerde yeterince açıklık olmaması, sözleşmeye aykırılık oluşturmuyor olması ve niteliğe uygun düşmesi şartları sağlandığı sürece kira sözleşmesinin sona ermesine ilişkin genel hükümler, burada da uygulama alanı bulabilecektir.

1.Konut veya İş Yeri Gereksinimi Sebebiyle Tahliye: Eğer ki kiraya verenin, m.350/1/b.1’de kendisiyle birlikte örnekseyici olarak sayılan ve kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kiracının tahliyesine ihtiyacı varsa bu durumda ikinci fıkraya göre “…belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” Yargıtay’a göre bu ihtiyaçlar zorunlu, samimi ve devamlı olmalıdır ve bu şartların varlığı, her somut olay özelinde değerlendirilmelidir. Örneğin kiralayanın kirada oturuyor olması böyle bir ihtiyacın olduğuna karine teşkil edebilecektir.

2.Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye: Bu durumda ise kiralananın yeniden inşası veya imarı, onarımı vs. işlemleri için bu işlemler esnasında bu kiralananın kullanımı imkansız ise bu durumda bir önceki paragrafta alıntılanan m.350/2’deki bildirim ve dava usulüne uyularak sözleşme sona erdirilebilecektir.

3.Yeni Malikin Gereksinimi Sebebiyle Tahliye: Kiralananı sonradan mülkiyetine geçiren kişi yine kendisi veya 351. maddede örnekseyici sayımına yer verilmiş kanunen bakmak zorunda olduğu yakınları için bu konut veya işyerine gereksinim duyuyorsa bu durumda kiralananı mülkiyetine geçirdiği tarihten itibaren 1 ay içerisinde bunu kiracıya yazılı bir şekilde bildirmek koşuluyla 6 ay - bu sürenin ne zamandan itibaren başlayacağı tartışmalı ancak Yargıtay’a göre sonradan edinen kişinin edinme tarihinin esas alınması gerekiyor- sonra açacağı bir dava ile bu sözleşme sona erdirilebilecektir. Aynı maddenin ikinci yani son fıkrasına göre ise kiralananın mülkiyetini edinen kişi dilerse sözleşmenin bitiş tarihinden itibaren bir ay içerisinde açacağı bir dava ile de bu sözleşmeyi sona erdirebilecektir. Eğer ki kiralananı edinen kişi, yeni malik olmasına kanunun tanıdığı avantajı kullanmak konusunda süreleri kaçırır veya başka şartları sağlayamazsa, şartları sağladığı sürece yeni edinmiş değil de kendisi kiralamış gibi bir önceki maddeden de yararlanma imkanı bulacaktır.

4.Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Tahliye: Bu sebepler TBK’nin 352. maddesinde 3 fıkra halinde düzenlenmiştir. 1. fıkrada kiracının, kiralananın tesliminden sonra kiraya verene kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı bir şekilde taahhüt etmesine rağmen boşaltılmaması durumu incelenmiştir. Böyle bir taahhüdün varlığına rağmen kiracı kiralanandan çıkmamışsa bu durumda kiraya veren kiracıyı tahliye etmek için icrai yollara başvurabileceği gibi dava da açabilecektir. 2. fıkrada ise kiracının bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olması durumu incelenmiştir. Bu durumda ise kiraya veren kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. 3. fıkradaki durumda ise kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içerisinde başka bir konutları olması ve bu konutun yaşamaya elverişli olması ancak sözleşme kurulurken kiraya verenin bundan habersiz olması durumu ele alınmıştır. Buna göre ise kiraya veren sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

 “Konut ve Çatılı İş Yeri Çatılı İş Yerlerinin Kira Sözleşmelerinde Kiraya Verenin Kira Sözleşmesini Sonlandırma Sebepleri“ başlığı altında sayılan sebepler sınırlı sayım ilkesine tabidir ve 354. maddede de açıkça belirtildiği üzere kiracı aleyhine genişletilemez.

Kiraya veren, 353. madde uyarınca kanunun kendisine dava açılması için tanıdığı süre içerisinde, dava açacağını kiracıya bildirirse bu durumda dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.

C)ÜRÜN KİRALARINDA KİRAYA VERENİN SÖZLEŞMEYİ SONA ERDİRME SEBEPLERİ

Öncelikle belirtmek gerekir ki bir boşluk olması durumunda, kira sözleşmesinin sona ermesine ilişkin genel hükümler niteliğine uygun düştüğü ve sözleşmeye aykırı olmadığı sürece burada da uygulama alanı bulabilecektir.

1.Sürenin Dolması Sebebiyle Sona Ermesi: Burada her ne kadar sözleşme zaten sürenin bitiminde kendiliğinden sona erecekse de bu da bir sona erme sebebidir. Burada aslında kural, genel hükümlerde olanla aynıdır ancak tek fark taraflar sözleşmeyi örtülü olarak sürdürürlerse sözleşme belirsiz süreli sözleşmeye dönüşmek yerine bir yıl uzatılmış sayılacaktır.

2.Fesih Bildirimi Yoluyla Sona Erdirilmesi: TBK m.368/1’e göre sözleşmede aksi öngörülmemişse ve aksine bir adet yoksa tarafların ikisi de en az 6 aylık bir bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshedebilirler. Bir sonraki fıkraya göre ise “Aksine bir anlaşma yoksa, tarımsal taşınmazlara ilişkin ürün kiralarında yerel âdetçe uygulanan bahar veya güz mevsimleri için; diğer ürün kiralarında ise herhangi bir zaman için fesih bildirimi yapılabilir.”

3.Olağanüstü Fesih Sebepleri Yoluyla Sona Erdirilmesi: Burada incelenmesi gereken durumlar önemli sebepler(m.369) ve kiracının iflası(m.370) durumlarıdır. Ancak makalemizde bu konular kira sözleşmesinin sona ermesine ilişkin genel hükümler arasında detaylıca incelenmiştir. İşbu hususları tekrar etmekle yetiniyoruz.

Kiracının iflası durumunda ise küçük bir fark vardır. Genel hükümlerde güvenceyi isteyen taraf kiraya veren iken ürün kirasında güvenceyi verip vermemeyi seçen taraf kiracıdır.

SON NOT.1: MAKALEDE BELİRTİLEN VE DİĞER HUKUKİ KONULU SORUNLARINIZDA BİLGİ EDİNEBİLMEK İÇİN SAYFAMIZDA VEREN ALAN SORU-CEVAP BÖLÜMÜNDEN SORULARINIZI SORABİLİRSİNİZ.

SON NOT.2: MAKALEMİZİN FAYDALI OLMASINI TEMENNİ EDERİZ. İŞ VE İŞLEMLERİNİZE ÖZEL DURUMLARIN OLABİLECEĞİNİ UNUTMAYINIZ. BU UĞURDA HAK VE ZAMAN KAYBINA UĞRAMAMANIZ İÇİN MUTLAKA AVUKATINIZA DANIŞMANIZI TAVSİYE EDERİZ.

Saygılarımızla,

GÜNEY HUKUK BÜROSU