TÜRK BOÇLAR KANUNUN 01.07.2020 TARİHİNDE YÜRÜRLÜĞE GİREN MADDELERİ İLE İLGİLİ DEĞERLENDİRME

TÜRK BOÇLAR KANUNUN 01.07.2020 TARİHİNDE YÜRÜRLÜĞE GİREN MADDELERİ İLE İLGİLİ DEĞERLENDİRME

TÜRK BOÇLAR KANUNUN 01.07.2020 TARİHİNDE YÜRÜRLÜĞE GİREN MADDELERİ İLE İLGİLİ DEĞERLENDİRME

GİRİŞ

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 4/02/2011 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanmasından sonra kira sözleşmelerine ilişkin devrim niteliğinde sayılabilecek değişiklikler getirilmiştir. Ancak değişikliklerin bu niteliği, uygulamada güçlüklere sebep olmuş ve Kanun koyucu hak kayıplarının yaşanmaması için çıkardığı ek kanunlarla TBK’nun kira hukukuna ilişkin hükümlerini erteleyerek uyum sürecine müsaade etmiştir.

Nihayetinde bu müsaade süresi bitmiş ve 01.07.2020 tarihi itibariyle kiracısının,  Türk Ticaret Kanunu uyarınca tacir veya tacir sayılan kişilerden olduğu yada özel hukuk veya kamu hukuku tüzel kişisi olduğu, çatılı veya çatısız işyeri kiralarında artık 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri uygulama alanı bulacaktır. Uygulanacak olan bu hükümler, ana başlıklar halinde aşağıdaki konuları kapsamaktadır.

Genel Hükümler

  • Kira ilişkisinin devri (TBK m. 323)
  • Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi (TBK m. 325)
  • Olağanüstü fesihte önemli sebepler (TBK m. 331)

 

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarına İlişkin Hükümler

  • Bağlantılı sözleşme (TBK m. 340)
  • Kiracının güvence vermesi (TBK m. 342)
  • Kira bedelinin değiştirilmesi (TBK m. 343)
  • Kira bedelinin belirlenmesi (TBK m. 344)
  • Kiracı aleyhine düzenleme yasağı (TBK m. 346)
  • Sözleşmenin dava yoluyla sona erdirilmesinde dava sebeplerinin sınırlılığı (TBK m. 354)

 

  1. Kira İlişkisinin Devri | TBK m. 323

Kiralananın kiracı tarafından 3. bir kişiye devredilmesine ilişkin düzenleme içeren bu maddeye göre kiracı, kural olarak kiraya verenin yazılı onayı olmaksızın kiralananı başkasına devredemez.  Ancak çatılı veya çatısız iş yeri kirasında kiralayan, Türk Ticaret Kanunu uyarınca tacir veya tacir sayılan kişilerden yada özel-kamu tüzel kişisi ise haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Bu şekilde kiralananın 3. Kişiye devredilmesi sonucunda devreden kiracı, kiraya verene karşı tüm borçlarından kurtulur. Dolayısıyla kiralananın devredildiği yeni kiracı, kiralananı devreden kiracı yerine geçer.  Ancak işyeri kiralarında (ticari kira ilişkilerinde) kira ilişkisini devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olmaya devam eder.

  1. Kiralanan Sözleşmesinin Bitiminden Önce Geri Verilmesi | TBK m. 325

Yürürlülüğe girmesiyle beraber özellikle önem arz edecek olan hükümlerden biri de TBK m. 325’tir. Bu hükme göre kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği ‘makul bir süre’ için devam etmektedir. Ancak ilgili maddenin devamında kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erecektir. Burada kiracıya sözleşmeden kaynaklanacak borçlarından kurtulması adına bir kolaylık sağlanmaktadır. Piyasa koşullarında ticari gayrimenkul kiraları uzun süreli yapılmakta olup sözleşme bitiminden önce bu hüküm çerçevesinde kiracının kiralananı geri vermesi sektör açısından belirli sorunlar doğuracaktır. Ancak hatırlatılmalıdır ki, madde kapsamında belirtilen ‘makul sürenin’ hesaplamasında bilirkişiye başvurulması mümkün olup uyuşmazlık halinde mahkemece bu sürelerin hesaplanması farklı açılardan göz önünde bulundurulabilecektir.

Diğer taraftan, kiraya verenin kiralananın boşta kaldığı süre içinde yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararlar,  bu hükümden doğan alacağın hesabında indirilmesi öngörülen mahsup kalemleridir.

3-Olağanüstü Fesih | TBK m. 331

İlgili düzenleme ile taraflardan her birine,  kira ilişkisinin devamının kendisi için çekilmez hale gelmesine dair önemli sebeplerin varlığı halinde, fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi tek taraflı feshetme imkanı tanınmaktadır.  818 sayılı mülga Borçlar Kanunu kapsamında fesih için ihbarda bulunacak tarafın karşı tarafa tam tazminat ödemesi ve kira süresinin bir yıldan fazla olması halinde bu tazminatın altı aylık kira bedelinden az olmayacağı düzenlenmekte iken TBK m. 331/2 ile birlikte tazminatı ve miktarını belirleme yetkisi hakime bırakılmış ve hakime durum ve şartlara göre karar verme yetkisi tanınmıştır. 

4-Bağlantılı Sözleşme Yasağı | TBK m. 340

TBK m. 340’a göre, “Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi; kiracının, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilgisi olmayan bir borç altına girmesi şartına bağlanmışsa ve bu şart kiracının yararına değilse,  kirayla bağlantılı olarak kurulan bu sözleşme geçersiz olacaktır.

Türk Borçlar Kanunu’nun bu hükmü oldukça önemli çünkü bağlantılı sözleşme yasağının bulunmadığı dönemde,  başta alışveriş merkezleri olmak üzere iş yeri kiralarında bağlantılı sözleşmeler yapılarak kiracılara haksız ve müşküliyet yaratan dayatmalar söz konusu olabilmekteydi. Yürürlüğe girecek olan yeni düzenleme ile artık uygulamada sık karşılaşılan kiracının önceki kiracının bıraktığı eşyaları satın almayı borçlanması ya da başka mal veya hizmetin satın alınacağına ilişkin taahhütler geçerli olamayacaktır.

5-Kiracının Güvence Vermesi | TBK m. 342

Bu hükümle ile Kanun Koyucu uygulamada en sık karşılaşılan konulardan biri olan depozito hususu düzenlenmektedir. Yeni düzenlemeye göre eğer ki kiracıya bir güvence verme koşulu getirilmişse bu güvencenin üç ayı aşmamak kaydıyla verilebileceği hüküm altına alınmıştır. Yani daha evvelden kiralayanın serbestçe kararlaştırdığı depozito miktarı artık en fazla üç ay için alınabilecektir. Ayrıca, güvence olarak para verilmesi kararlaştırılmışsa kiracının bu paranın kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırması gerekmektedir. Güvence olarak kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracının kıymetli evrakı bir bankaya depo etmesi gerekmektedir. Her iki durumda da banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilecektir. Bunun dışında bankanın güvenceleri geri vermesi mümkün olamayacaktır.

6-Aleyhe Değişiklik Yasağı | TBK m. 343

İlgili hüküm ile kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağı düzenlenmektedir. Burada kanun koyucu genel bir kural getirmekte olup kuralın tek istisnası kira bedelinin belirlenmesine ilişkindir. Bunun sebebi de kira bedellerinin mevcut ekonomik düzenin şartlarına uygun olarak belirlenebilmesine olanak sağlamaktadır.  Bu hüküm 818 sayılı Mülga TBK ile 6570 sayılı Kanun dönemi uygulaması ile paralel olması sebebiyle uygulamada ayrıca bir değişikliğe yol açmamaktadır.

7-Kira Bedelinin Belirlenmesi | TBK m. 344

Kira sözleşmelerine konu kira bedelinin belirlenmesinde konut ve çatılı işyeri kiralarında taraflarca sözleşme serbestisi ilkesi geçerlidir. TBK m. 344 maddesi ile ise kira sözleşmelerinin yenilenmesi durumunda sözleşmede yer alan kira bedeli artışına ilişkin bir çözüm sunmak amaçlanmıştır.  TBK m. 344’e göre, taraflarca sözleşmede kira bedeli artışına ilişkin yer alan maddeler ancak bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla bir bedel artışı kararlaştırılmışsa geçerli olacaktır.

Eğer ki, taraflarca bir anlaşma yapılmamışsa kira bedelinin artışı bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla belirlenmek üzere hakimin takdirine bırakılacaktır.

8-Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı | TBK m. 346

TBK m. 346’ya göre, kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği düzenlenmiştir. Burada getirilen düzenleme konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü ve emredici niteliktedir. Ancak maddenin devamında belirtilen kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olacağına ilişkin düzenleme özellikle kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiraları bakımından önem arz etmektedir. Süregelen uygulamada, işyeri kiralarıyla ilgili kiranın ödenmemesi sonucunda diğer kira bedelleri muaccel hale gelmekte ve kira bedellerinin zamanında ödenmemesi sonucunda cezai şartın ödeneceğine dair sözleşme hükümleri geçerli sayılmaktaydı. Yargıtay’ın da kararları bu yöndeydi. Ancak 01.07.2020 tarihinde yürürlüğe girecek olan hükümle birlikte artık kiracısı, tacir olarak sayılan kişiler veya özel hukuk ya da kamu hukuku tüzel kişileri olan çatılı işyeri kira sözleşmeleri bakımından da gelecek kira bedellerinin muaccel sayılacağına ve cezai şarta ilişkin sözleşme hükümlerinin geçersiz sayılacağı kanaatindeyiz.

9-Sözleşmenin Sona Erdirilmesinde Dava Sebeplerinin Sınırlılığı | TBK m. 354

TBK’nın 350-351-352.maddelerinde,  kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesine ilişkin sebepler açıkça belirtilmiştir. Bunlar kiraya verenin gereksinimi, kiralananın yeniden inşası veya imarı, yeni malikin gereksinimi, tahliye taahhüdünde bulunan kiracının kiralananı boşaltmaması, ödenmeyen kira bedelleri nedeniyle yapılan kiracı hakkında iki haklı ihtarda bulunulmuş olması ve kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumudur. Bunlara ilişkin özel şartlar madde metni içinde ayrıca belirtilmiştir.

TBK m. 354 hükmü ise sözleşmenin sona erdirilmesine ilişkin dava sebebi olarak bu sayılan sebepler dışında kiracı aleyhine kira sözleşmesinin değiştirilemeyeceğini düzenlemektedir. Yani Kanunda gösterilen sebepler dışında başkaca sebeplerle kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesi mümkün olamamaktadır. Bu hüküm emredici niteliktedir; bu sebeple sözleşmede aksi bir maddenin varlığı geçersiz kabul edilecektir.

SONUÇ

Kiracısı tacir veya kamu hukuku ya da özel hukuk tüzel kişisi olan işyeri kira sözleşmelerine ilişkin hükümleri düzenleyen TBK maddelerinin yürürlüğe gireceği 01.07.2020 tarihi çok önemlidir. Uygulamada sorun yaşanmaması ve hak kayıplarının önlenebilmesi için özellikle yüksek meblağlı kiraların söz konusu olduğu işyerleri için hukuki yardım nezaretinde mevcut sözleşmelerin yeniden düzenlenmesi uygun olacaktır.

 

SON NOT.1: MAKALEDE BELİRTİLEN VE DİĞER HUKUKİ KONULU SORUNLARINIZDA BİLGİ EDİNEBİLMEK İÇİN SAYFAMIZDA YER ALAN "AVUKATA SOR" BÖLÜMÜNDEN SORULARINIZI SORABİLİRSİNİZ.

 

SON NOT.2: MAKALEMİZİN FAYDALI OLMASINI TEMENNİ EDERİZ. İŞ VE İŞLEMLERİNİZE ÖZEL DURUMLARIN OLABİLECEĞİNİ UNUTMAYINIZ. BU UĞURDA HAK VE ZAMAN KAYBINA UĞRAMAMANIZ İÇİN MUTLAKA AVUKATINIZA DANIŞMANIZI TAVSİYE EDERİZ.

Saygılarımızla,

GÜNEY HUKUK BÜROSU    

Av. Tuğba BAŞARAN-Av. Hatice YILMAZ(Misafir Yazar)

© 2019, Tüm hakları saklıdır, Tasarım & Geliştiren: Fik-iHayal